El pasado 1 de junio se reglamentó, mediante el Decreto 406/2026, el alcance de la exención dispuesta por la Ley 27.802 de Modernización Laboral respecto del Impuesto a las Ganancias aplicable a los alquileres con destino a casa habitación, así como también la exención correspondiente a la enajenación de inmuebles realizada por personas humanas no habitualistas, ambas con vigencia a partir del 1/1/2026.
En primer término, respecto de la reglamentación de la exención referida al alquiler con destino a casa habitación, se dispuso que la misma alcanza a los locadores que revistan la condición de personas humanas y sucesiones indivisas, no así al resto de los sujetos. Esta aclaración resulta importante, toda vez que se especulaba con que la exención pudiera alcanzar a todos los sujetos.
Por otra parte, se aclaró que no existen límites de propiedades ni de montos para gozar de la exención en el alquiler de inmuebles, siempre que se cumpla con la condición de que el locador o sublocador sea una persona humana o sucesión indivisa, y que el inmueble revista exclusivamente el carácter de casa habitación para el respectivo locatario o sublocatario.
También se aclaró que la dispensa resulta de aplicación incluso para los contratos que se hubieran celebrado con anterioridad al 1/1/2026.
Asimismo, se dispuso que el valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado queda comprendido dentro de la exención, siempre que el cesionario afecte el inmueble a casa habitación.
Teniendo en consideración esta exención, resulta importante que los locadores que actualmente se encuentran inscriptos en el régimen del monotributo por la actividad de alquiler de inmuebles revisen su condición fiscal y evalúen la conveniencia de pasar al régimen general, evitando, de esta manera, el pago del monotributo por una actividad que, en el Impuesto a las Ganancias, quedaría exenta.
Respecto del Impuesto sobre los Ingresos Brutos, nada se ha modificado, por lo que persiste la obligación de tributar dicho impuesto. No obstante, si el contribuyente se pasa al régimen general, dejaría de abonar el impuesto unificado y pasaría a presentar una declaración jurada mensual. En consecuencia, debería analizarse, en cada caso particular, el costo-beneficio de adoptar dicha condición.
Asimismo, cabe mencionar que, bajo el régimen general, el alquiler de inmuebles con destino a casa habitación se encuentra exento en el IVA. A efectos prácticos, el contribuyente que cuente únicamente con ingresos exentos por esta actividad debería darse de alta como IVA exento y emitir comprobantes clase “C” para documentar los ingresos por alquiler.
Por último, se estableció una limitación relevante respecto de la deducción del alquiler de casa habitación. En tal sentido, se dispuso que dicha deducción no resultará aplicable en aquellos supuestos en los que el locador o condómino sea una persona humana o sucesión indivisa.
Esta modificación introduce un límite simétrico relevante, ya que modifica el régimen de deducciones al indicar que la deducción de los alquileres no resultará procedente cuando el locador o condómino sea una persona humana o sucesión indivisa. Este cambio busca equilibrar el esquema fiscal frente a la total desgravación de la renta en cabeza del propietario persona humana.
En cuanto a la reglamentación de la exención por la enajenación de inmuebles, se dispuso que la misma resultará aplicable a los actos que se hubieran realizado con posterioridad al 1/1/2026.